Introducción — Rentabilidad real: más allá del precio por noche
Muchos propietarios calculan la rentabilidad de su vivienda vacacional únicamente multiplicando el precio por noche por los días ocupados.
Sin embargo, la verdadera rentabilidad no se mide por lo que entra, sino por lo que queda después de los gastos.
En la Costa del Sol —donde la competencia es alta y los costes varían según la zona— conocer y controlar los gastos operativos reales es clave para mantener tu inversión rentable y sostenible.
Este artículo te guiará paso a paso para calcular los costes fijos y variables de tu vivienda vacacional en Benalmádena, Mijas, Fuengirola o Marbella, y descubrir cómo optimizarlos sin perder calidad.
Costos fijos: los que tendrás aunque no haya huéspedes
Son los gastos que debes asumir durante todo el año, independientemente de la ocupación.
Principales costos fijos
- IBI y tasas municipales: dependen del municipio, normalmente entre 300 y 1.000 €/año.
- Seguro del hogar y responsabilidad civil: entre 150 y 400 €/año, según cobertura.
- Comunidad y mantenimiento de zonas comunes: entre 50 y 200 €/mes, dependiendo del tipo de edificio o urbanización.
- Suministros mínimos (agua, luz, internet): incluso sin reservas, hay costes base mensuales de 80 a 150 €.
- Amortización de mobiliario y electrodomésticos: estima un 5–10% anual de su valor para reposiciones o mejoras.
Ejemplo práctico
Un apartamento de 2 habitaciones en Benalmádena tiene unos costes fijos medios de 2.500–3.000 € al año.
Costos variables: los que dependen de las reservas
Estos gastos aumentan o disminuyen según la ocupación y la gestión.
Principales costos variables
- Limpieza y lavandería: entre 40 y 100 € por estancia, según tamaño y frecuencia.
- Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking, etc.): entre 12% y 18% del total de cada reserva.
- Mantenimiento y pequeñas reparaciones: bombillas, grifos, electrodomésticos… calcula una media anual de 3–5% de tus ingresos brutos.
- Reposición de amenities y consumibles: café, jabón, papel, botellas de agua — unos 5–10 € por reserva.
- Gestión profesional (si contratas agencia): entre 15% y 25% de los ingresos según los servicios incluidos.
Ejemplo
Si generas 30.000 € brutos al año, tus gastos variables estarán entre 7.000 y 9.000 €.
Costos fiscales y legales que no debes olvidar
A menudo pasados por alto, pero fundamentales para calcular la rentabilidad neta real.
Obligaciones y costes habituales
- Licencia turística (VFT) Junta de Andalucía: gratuita, pero obligatoria.
- Declaración de ingresos y pago de IRPF o impuesto no residentes:
- Residentes: tributan por beneficios netos.
- No residentes: 19% sobre ingresos netos declarados.
- Gestión fiscal y contable: asesoría profesional desde 300 €/año.
- Seguro de responsabilidad civil ampliado: recomendado para cubrir daños o incidencias con huéspedes.
Consejo
Contar con un gestor especializado en alquiler vacacional te ahorrará sanciones y optimizará tu carga fiscal.
Ejemplo de cálculo real de rentabilidad neta
Veamos un ejemplo práctico para una vivienda tipo en Fuengirola:
| Concepto | Cifra estimada anual (€) |
|---|---|
| Ingresos brutos (100 €/noche × 240 noches) | 24.000 € |
| Limpieza y lavandería (60 €/estancia × 60 reservas) | 3.600 € |
| Comisiones plataformas (15%) | 3.600 € |
| Mantenimiento y reposiciones | 1.000 € |
| Suministros (luz, agua, wifi) | 1.200 € |
| Seguro y comunidad | 900 € |
| Fiscalidad y gestoría | 500 € |
| Total gastos anuales | 10.800 € |
| Beneficio neto anual aproximado | 13.200 € (rentabilidad 5,5% neta) |
Interpretación
Un apartamento bien gestionado puede generar una rentabilidad neta real entre el 5% y el 8% anual, dependiendo del grado de ocupación y de los gastos de gestión.
Cómo optimizar los costos sin reducir calidad
Reducir gastos no siempre significa recortar servicios. Se trata de gestionar con inteligencia.
Consejos clave
- Centraliza limpieza y lavandería con proveedores de confianza (mejor precio por volumen).
- Automatiza check-ins y check-outs para ahorrar tiempo y desplazamientos.
- Invierte en eficiencia energética: luces LED, aires inverter, control remoto de consumo.
- Negocia tarifas planas de internet y energía.
- Contrata una agencia con software de precios dinámicos que optimice tus ingresos según demanda.
Dato
Reducir un 10% los costes operativos puede aumentar tu rentabilidad neta hasta en un 15%.
Herramientas digitales para controlar tus finanzas
La tecnología es tu mejor aliada para tener control total sobre tus ingresos y gastos.
Hojas de cálculo
Sheets o Excel con plantillas automáticas de cálculo de ingresos y gastos.
Análisis de mercado
AirDNA o PriceLabs para analizar rentabilidad y precios.
Gestión de tareas
Notion o Asana para controlar mantenimiento y tareas de limpieza.
Contabilidad
Aplicaciones de contabilidad (como Quipu o Holded) para propietarios e inversores.
Tip
Revisa tus cifras mensualmente para ajustar tarifas o detectar gastos innecesarios.
Conclusión — Controlar tus números es el primer paso hacia la rentabilidad
Saber cuánto ganas realmente con tu vivienda vacacional en la Costa del Sol te permite tomar decisiones inteligentes, evitar sorpresas y mejorar tus beneficios.
El secreto está en calcular con precisión, optimizar con estrategia y delegar con confianza.
Controlar tus gastos no significa recortar; significa invertir con inteligencia para ganar más.
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