Introducción — La importancia de conocer la ley antes de alquilar
El auge del turismo y la inversión inmobiliaria en la Costa del Sol ha impulsado miles de nuevas viviendas turísticas. Sin embargo, junto con las oportunidades, también ha llegado una mayor regulación.
Cumplir con la normativa no solo evita sanciones, sino que transmite confianza, profesionalidad y seguridad a los huéspedes.
En este artículo te explicamos, de forma clara y práctica, qué exige la normativa actual en Andalucía, cómo afecta a propietarios e inversores en municipios como Benalmádena, Fuengirola, Mijas o Marbella, y qué puedes hacer para alquilar tu vivienda legalmente y sin complicaciones.
Registro obligatorio como Vivienda con Fines Turísticos (VFT)
En Andalucía, toda propiedad que se alquile por periodos cortos (menos de 2 meses) debe estar inscrita en el Registro de Turismo como Vivienda con Fines Turísticos (VFT).
Requisitos principales
- Presentar la declaración responsable ante la Junta de Andalucía.
- Disponer de licencia de ocupación o cédula de habitabilidad.
- Asegurar condiciones mínimas de mobiliario, ventilación, climatización y menaje.
- Mostrar el número de registro en todos los anuncios (Airbnb, Booking, web, redes).
Tip
Este registro es gratuito y suele tramitarse en menos de 10 días, pero es obligatorio antes de recibir huéspedes.
Normativa municipal y zonificación: atención a las diferencias
Cada ayuntamiento de la Costa del Sol tiene potestad para aplicar normas adicionales que regulan el uso turístico en su municipio.
Málaga capital
Ha establecido limitaciones de uso turístico en determinadas zonas residenciales.
Marbella y Benalmádena
Estudian normativas de densidad máxima de viviendas turísticas por barrio.
Fuengirola y Mijas
Exigen comunicación previa y cumplimiento de convivencia vecinal (ruidos, basuras, etc.).
Consejo
Antes de invertir o alquilar, consulta el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o contacta con una agencia experta que conozca la normativa local actualizada.
Normas básicas de seguridad y calidad
Para operar legalmente, tu vivienda debe cumplir ciertos estándares mínimos.
Estos requisitos no solo son legales, sino también claves para la satisfacción del huésped.
Elementos obligatorios
- Sistema de refrigeración y calefacción.
- Botiquín y extintor accesible.
- Hojas de reclamaciones y cartel visible.
- Limpieza y mantenimiento adecuado.
- Información visible sobre emergencias y servicios cercanos.
Dato útil
Las inspecciones son aleatorias. Si no cumples con los requisitos básicos, las multas pueden superar los 2.000 €.
Comunicación con las autoridades: parte de viajeros
Cada huésped mayor de 16 años debe ser registrado mediante el parte de entrada de viajeros, que se comunica a la Policía Nacional o Guardia Civil.
Obligaciones del propietario o gestor
- Registrar la estancia de cada huésped en un plazo máximo de 24 horas.
- Conservar los partes de viajeros durante 3 años.
- Utilizar el sistema digital @Hospederías de la Junta de Andalucía.
Tip
Muchas agencias profesionales automatizan este proceso para garantizar cumplimiento total y ahorrar tiempo.
Fiscalidad del alquiler vacacional
Tanto residentes como no residentes deben declarar los ingresos obtenidos por el alquiler turístico.
Ignorar esta obligación puede acarrear sanciones fiscales importantes.
Aspectos clave
- Residentes en España: tributan por los beneficios netos (ingresos menos gastos deducibles).
- No residentes (UE): tributan el 19% sobre beneficios netos; no UE: 24% sobre ingresos brutos.
- IVA: no se aplica salvo que se ofrezcan servicios propios de hotel (desayuno, limpieza diaria, etc.).
Consejo
Trabaja con un asesor fiscal especializado en alquiler turístico para maximizar deducciones y evitar errores en la declaración.
Reglas de convivencia y comunidad de vecinos
El auge del turismo ha generado tensiones en algunas comunidades residenciales.
Por eso, las comunidades de propietarios pueden regular o incluso limitar el uso turístico de los apartamentos en su edificio.
Aspectos importantes
- Se requiere acuerdo del 60% de los propietarios para aprobar restricciones.
- Algunas comunidades exigen fianza, horarios o normas específicas de convivencia.
- Mantener una relación transparente y respetuosa con los vecinos evita conflictos y sanciones.
Tip
Incluir las normas comunitarias en la guía del huésped ayuda a prevenir incidentes y mantener buena convivencia.
Multas y sanciones por incumplimiento
La Junta de Andalucía impone sanciones que pueden ir desde los 2.000 € hasta los 150.000 € según la gravedad de la infracción.
| Tipo de infracción | Ejemplo | Sanción estimada |
|---|---|---|
| Leve | No mostrar número VFT en anuncios | 2.000 – 18.000 € |
| Grave | No registrar huéspedes o incumplir condiciones | 18.000 – 60.000 € |
| Muy grave | Alquiler sin licencia reiterado | 60.000 – 150.000 € |
Consejo
Tener la documentación al día y delegar la gestión en profesionales reduce el riesgo a cero.
Conclusión — Cumplir la ley es rentabilidad asegurada
La regulación turística en Andalucía busca garantizar calidad, seguridad y convivencia.
Cumplir con ella no solo evita sanciones, sino que aumenta la confianza del huésped, mejora tus reseñas y revaloriza tu propiedad.
En la Costa del Sol, la legalidad es parte del éxito: las viviendas bien gestionadas y registradas atraen más reservas y generan más beneficios sostenibles.
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